Fasi dell’approccio di capitalizzazione del reddito
Il tasso di capitalizzazione (CAP) è una metrica comunemente utilizzata negli investimenti immobiliari per valutare il rendimento dell’investimento. La maggior parte delle persone lo conosce con la semplice equazione del reddito netto diviso per il prezzo di acquisto. Ad esempio, un edificio per la vendita al dettaglio che genera un reddito di 100.000 dollari e che viene venduto a 1.000.000 dollari, viene venduto a un tasso CAP del 10%. (100.000/1.000.000=.10 o 10%) Sebbene ciò sia corretto, prendere decisioni d’investimento basandosi solo su questa comprensione dei tassi CAP porterà probabilmente a ipotesi di valore imprecise e a problemi imprevisti di flusso di cassa. Una comprensione più approfondita dei tassi CAP e la conoscenza di alcuni dei suoi limiti aiuterà a evitare alcune delle comuni insidie che colpiscono gli investitori immobiliari.
Nel dividere il reddito operativo netto (NOI) per il prezzo di acquisto è essenziale calcolare correttamente il NOI. Il NOI si calcola sottraendo al reddito da locazione i posti vacanti, le spese di gestione dell’immobile e una riserva per le sostituzioni. Gli errori più comuni che riscontriamo nel calcolo del NOI sono la mancata contabilizzazione degli sfitti, della gestione dell’immobile e della riserva di sostituzione. Questi errori gonfiano artificialmente il valore percepito del bene. Chi fraintende il NOI per questo calcolo può essere tentato di includere l’ammortamento e il finanziamento. L’inclusione di queste spese riduce o elimina il reddito e non è corretta. È inoltre importante notare che i tassi CAP non tengono conto dei rendimenti al netto delle imposte. Le conseguenze di un calcolo errato dei tassi CAP si traducono in una sottostima dei NOI e in una stima errata del valore reale di un bene immobiliare.
Calcolatore del tasso di capitalizzazione excel
La valutazione dell’azienda è molto importante per tutta la durata della sua vita. Il motivo per cui si richiede una valutazione aziendale può essere la pianificazione successoria, l’acquisizione di un partner, la fusione, la vendita dell’azienda e persino il divorzio. Indipendentemente dal motivo, è molto importante capire come vengono condotte le valutazioni aziendali.
In base alle variabili e alle informazioni disponibili, un esperto di valutazione può scegliere uno dei tre tipi di approccio alla valutazione aziendale per identificare il valore dell’azienda. Uno di questi approcci è quello del reddito. Questo approccio viene normalmente utilizzato per valutare le aziende orientate ai servizi, come le aziende sanitarie o ingegneristiche, e le aziende che hanno un’attività continuativa, come il settore dei servizi, le catene di negozi di alimentari, le prospettive e altre.
Nell’approccio al reddito della valutazione aziendale, un’azienda viene valutata al valore attuale dei suoi guadagni o flussi di cassa futuri. Questi flussi di cassa o guadagni futuri sono determinati proiettando i guadagni dell’azienda e poi aggiustandoli per le variazioni dei tassi di crescita, delle imposte, della struttura dei costi e altro.
Foglio di calcolo del tasso di capitalizzazione degli immobili in affitto
Valutazioni con approccio al redditoCi sono diversi modi per valutare i rendimenti di un investimento immobiliare. Questa lezione si concentra sull’approccio alla capitalizzazione del reddito, che può essere definito anche come valutazione del reddito. L’approccio al reddito è un po’ più complesso degli altri e viene utilizzato soprattutto per le proprietà commerciali che dipendono dagli affittuari. Questo calcolo stima il valore o il valore capitalizzato dell’immobile in base all’importo del reddito che l’immobile può ricevere attraverso i canoni di locazione. Esistono due metodi per effettuare questo calcolo:
Approccio della capitalizzazione del redditoGli investitori vogliono utilizzare il denaro di oggi per ottenere un reddito futuro. La capitalizzazione del reddito, detta anche capitalizzazione degli utili, viene utilizzata per determinare il prezzo massimo di acquisto di un immobile, che indica non solo il valore di mercato di un immobile, ma garantisce anche il rendimento (o profitto) desiderato dell’investimento. Ciò consente all’investitore di pianificare e ricevere il reddito futuro desiderato. Affinché l’approccio della capitalizzazione del reddito abbia successo, è necessario che si verifichino tre presupposti fondamentali:
Tasso di capitalizzazione approccio al reddito
È fondamentale che gli agenti immobiliari e i broker che lavorano con clienti investitori comprendano i metodi di valutazione degli immobili a reddito per poter svolgere correttamente il proprio lavoro. Un metodo di valutazione comunemente utilizzato combina il reddito e il tasso di capitalizzazione per determinare il valore attuale di un immobile preso in considerazione per l’acquisto.
Oltre al valore di mercato di un immobile, una delle prime cose da fare in qualità di investitori immobiliari che stanno valutando l’acquisto di un immobile è determinare il suo reddito operativo e i costi. Queste informazioni vi diranno se l’immobile soddisfa i vostri obiettivi e le vostre aspettative in termini di flusso di cassa e redditività.
Il cap rate rappresenta il rendimento previsto dopo un anno, come se aveste acquistato in contanti. La comprensione del cap rate è di vitale importanza per la crescita futura della vostra attività, soprattutto se siete agli inizi.
Per prima cosa determinate il reddito operativo netto (NOI) dell’immobile in questione. Il NOI di un immobile in affitto è dato dagli affitti meno le spese. Determinate il reddito netto da locazione al netto dei costi di manutenzione dell’edificio, se si tratta di un complesso residenziale.